Bail commercial vs bail professionnel : quelles différences ?

Pour héberger une activité lucrative, la législation immobilière française distingue le bail professionnel du bail commercial. Chacun possède ses caractéristiques et s’applique en fonction de la nature de l’activité. Propriétaire ou locataire ont intérêt à recourir aux services de professionnels de l’immobilier d’entreprise pour connaître leur cadre d’application.

Le bail professionnel est destiné aux locaux dans lesquels s’exercent des activités libérales. Juristes, médecins, professions paramédicales forment le gros des personnes qui louent dans ce cadre leurs cabinets.

Quelles sont les caractéristiques du bail professionnel ?

Ce contrat locatif est signé pour 6 ans. Il est appelé bail mixte professionnel, lorsque la personne exerce sa profession à son domicile dans une superficie dévolue et déclarée fiscalement à cet effet.

Cette exception relevée, on parle de bail professionnel traditionnel. Dans ce cas, tout le local est occupé par la personne pour y travailler. Le bail court sur une période de six ans. Avantage majeur de cet engagement, il peut être rompu à tout moment, dès l’instant où son locataire en informe le bailleur ou l’agence immobilière gestionnaire par lettre recommandée. Au terme des six ans, le locataire peut donner son congé sinon le bail sera reconduit tacitement. Moins contraignant que le bail commercial, le locataire doit verser une provision de deux mois de loyers à la signature et s’engage à informer son bailleur sur la nature de son usage.

Les loyers entrent dans les charges de son activité et sont déductibles des revenus professionnels, imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Le loyer versé est soumis aux charges traditionnelles inhérentes telles que la TVA, taxe foncière et annuelle.

Quelles sont les exigences du bail commercial ?

Le bail commercial concerne tous les autres types d’activités de nature commerciale ou artisanale. Les locaux commerciaux loués dans ce cadre le sont pour une période de neuf années. La société peut rompre celui-ci tous les trois ans, sous réserve d’en avertir le propriétaire par pli recommandé six mois avant la date anniversaire. Au terme du bail, le propriétaire peut renouveler ou non celui-ci

Le bailleur ne peut jamais rompre le bail en cours, et dans l’éventualité où il ne souhaiterait pas proroger la location au terme de celle-ci, il est tenu de régler une indemnité d’éviction à l’entreprise.

Parmi les obligations imputées au locataire, celui-ci doit s’acquitter d’une caution égale à deux mois de loyers ou de deux trimestres s’ils sont payés tous les trois mois. Le locataire règle, en plus du loyer, les charges de copropriété et les droits et taxes locatives.

Le montant locatif peut être revalorisé tous les trois ans par le bailleur qui n’est pas tenu d’indiquer au futur locataire le montant du loyer versé par son prédécesseur. Un droit d’entrée nommé « pas de porte » est parfois exigé. Cette somme aléatoire n’est pas déductible des bénéfices par le professionnel si elle est déclarée par le propriétaire comme une indemnité. En revanche, la société pourra la déduire si elle est considérée comme un supplément aux loyers versés.

Michaël Cholet

Auteur: Michaël Cholet

Partager sur